賃貸併用住宅で自宅を建てたので情報公開してみる(間取り編)

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間取り編です。

賃貸併用住宅を建てましたので、間取りについて情報公開してみようと思います。

私自身間取りには強い関心があり、建てる以前から「マイホームデザイナー」を利用して自分の考える理想の間取りを作っては妄想にふけっているくらいの間取り好きです。(建築系にまったく縁もゆかりもないですが。。。)

その理由の1つに、以前、小さなアパートを建てる機会があり、その時の間取りをハウスメーカーの建築士の言うがままに決めてしまい、後から後悔したのが原因です。。。シクシク。

もちろん限られたスペースに必要な部屋を配置していくのがパズルの様で楽しいです。

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そんな理由もあり間取りについて色々と思うところがあるので、ご参考になればと思います。
(素人の話なので役に立たないかもしれませんが。。)

もちろん、どの間取りが一番良いというのは、立地やターゲットユーザーによって異なりますので、この辺りは専門の不動産屋さんにヒアリングしながら決めていればと良いかと思います。

ちなみに、使い方が簡単なので、「マイホームデザイナー」を日ごろよく使っています。

また、事前知識編

で書きましたが、基本的に住宅ローンとして借り入れる場合は、延床面積の50%は自己利用する必要があります。

つまり、延べ床面積100平米の賃貸併用住宅を考えた場合に、自己利用の面積は、最低50平米にする必要があり、残りの50平米で賃貸用の部屋を作り、収益を上げる必要があります。

この50平米の使い方を考えるのが難しいところでもあり、楽しいところでもあったりします。

では、前書きが長くなってしまいましたが、参考になる情報から書いていこうかと思います。

1.LDKと記載するには一定の広さが必要で満たないとDKもしくはKとなる

間取りでメジャーな1LDK(ワンエルディケー)と1DK(ワンディケー)ですが、どちらも、部屋1つとキッチンのある部屋の2つ構成の間取りを指すのですが、LDKとDKの表記に条件があるのは、私も知らなかったのです。ちなみにその条件は、

キッチンの設置される部屋の大きさが、
8以上あるのがLDK、8未満がDK、さらに4.5以下がK(キッチン)になります。

ちなみにキッチンの部屋以外に2部屋以上ある場合は、さらに条件が厳しくなり、
10帖でLDK、10未満でDK、さらに6帖以下がK(キッチン)になります。

なので、LDKやDK、Kと記載できるのはそれぞれの条件を満たしている必要があるので、部屋の数だけで決まりません。

2.ロフトは憧れるが、建築費が想像以上に高く、それほど人気がない?らしい

人気がない?のは、少し誤解があります。
私自身もロフトに憧れてロフトのプランをハウスメーカー伝えた身ですから(笑

人気がないと言うより、使い勝手があまり良くない点かと思います。

ロフト自体は、条件(天井から床までの高さを1m以下など)を満たせば、延床面積に含まれないので、小さい部屋を少しでも広く使うための方法の1つかと思います。

そのため、天井空間にロフトを作るのですが、使い勝手が良くない1つがエアコンの風が届かなく夏場は非常に熱くなるそうです。(冬は、屋根に近い分寒いらしい)

次に、ロフトに上がるために梯子を利用するのですが、重いもをロフトに上げようとすると不安定で危ないです。

あとは、仮にロフトを寝室にすると上階の床が近いため生活音がダイレクト届くといった点があります。(最上階は問題ないが、はやり温度の問題がある。)

また、想像していた以上にロフトを作る場合の費用が高かったです。多分100万単位で変わったと思います。(建築会社によるかと思いますが。)

理由の一つに通常は屋根裏は天井で蓋をしてしまうので、天井だけの費用になりますが、ロフトの場合は、屋根裏も生活ができるように内装を作る必要があり、天井だけに比べて建築費が上がってしまうそうです。(もちろんロフトの床の建築費も追加される。)

あと、ロフトへ上がるのを梯子から安定した階段風なものにすることも可能ですが、建築上の階段になるので、強度とか安全性とかを考慮する必要があり、それも建築費が上がる要因になるそうです。

色々と使い勝手の悪い点を上げてしまいましたが、もちろんより部屋を広く使えるため、ないよりあった方が部屋の価値は上がるかと思います。(私は結局ロフトを作れなかったので、あれですが。。)

3.素人が考えた間取りは、あまり採用されない(出来ない)

身も蓋もない話ですが、私自身経験したことになります。

建築基準法や消防法など色々な法律や条例(建てる地域によっても異なる)で決まっていることがあるので、なかなか自由な間取りは難しいようです。

もちろんハウスメーカーなどで間取りを決める上での要望は聞いてくれます。もちろん制限の中で要望を最大限実現してくれる建築士の方に出会えれば一番ですね。

制限の中でよくあったのは、窓です。

なんで窓?と思いますが、建築基準法で採光の要件があり、日に何時間以上これくらいの日が入らないといけないとあるようです。そのため、この条件を満たすために窓の大きさや向きが制限されます。(似たようなもので北側斜線制限とか)

これ以外にも窓には色々な制限がありました。この辺りは建てる場所(防火地域や準防火地域など)などに影響しますので、土地選びなどで気にしておく必要があるかと思いますが、一番は、色々と聞いてみるのが良いかと思います。

次は玄関です。

玄関というよりは、玄関に通じる通路になるかと思います。こちらも消防法?で通路の幅や通路上に障害物を置いてはいけないなどの制限があります。

などなどです。ただ制限されていても回避する策を建築士の方が多く持っていると満足できる間取りを提案してくれます。

以前、私も複数のハウスメーカーでプランを出してもらったときに、A社では、難しいと言われたものが、B社はこうすれば大丈夫となったケースがあります。

私も2度建てましたが、1度目の建築士の方が保守的な方で建てた後に後悔しましたので、(仕方なかったの部分もありますが。。)色々と常識の範囲でぶつけてみると良いかと思います。

で、結局どんな間取りにしたの?ってことですが。

最初は家賃収入を少しでも上げるために1Kを3世帯で計画をしていましたが、最終的に1Kと1LDKの2世帯にしました。

理由は、賃貸に使える面積で1Kを3世帯だと6畳1部屋になるのですが、1Kの賃貸としては標準的な間取りで、今後の競争力が弱い間取りだと感じたからです。(それに少子高齢化で人口が減っていくので)

それに重層長屋ですと、部屋が増えるごとにそれ用の階段が必要になるので、余計に部屋が小さくなってしまいます。

で、最終的に広めの1Kと1LDKの2世帯にしました。

1Kの方は、7.5畳の洋室+バストイレ別+独立洗面+小型のウォークインクローゼットのある部屋です。

1LDKの方は、12畳のLDK+6畳の寝室+バストイレ別+独立洗面+広めのクローゼット2つの間取りになりました。

試算での家賃収入は3世帯から2世帯になったことで約15%減になりましたが、競争になったときに多少は有利かなと思っています。

賃貸併用住宅で自宅を建てたので情報公開してみる

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