賃貸併用住宅で自宅を建てたので情報公開してみる(利回り編)

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こんばんは。

ブログのタイトル通り、3年前に賃貸併用住宅で自宅を建てたので、誰かの役に立つかもしれないと思い、経験談と共に情報を公開していこうかと思います。

私自身も建てる前に「賃貸併用住宅」のワードでいろいろと調べたのですが、出てくるのは、ハウスメーカー・不動産会社・税金関係のサイトが多く、実際に建てた人の情報が少ない感じがしましたので、これから「賃貸併用住宅」を考えている方のお役に立てればと思っています。

で、早速ですが、我が家の利回りについてです。

なぜいきなり利回りから書こうかと思ったのは、「賃貸併用住宅」を建てる一番の理由は、収益がある点だと思っています。

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なので、一番興味がある(私がそうでした・・・)いくら利益(収益)があるのさ!と思うのです。

ですが、お金の話になってしまうと結構生々しいのでブログに書きづらい点もあるかと思います。(さすがに具体的な金額は書けませんが。。。)

可能な限り情報公開してみるつもりです。

早速ですが、我が家の利回りは、

表面利回り「2.3%」(自宅部分54%)

になります。

よそ様と比較したことが無いので、この利回りが高いのか低いのかわかりませんが、まー高くはない気がします。どちらかと言うと低い・・・?いや、低い気がする。。。

ちなみに上記の表面利回りの算出については、以下になります。

(月の家賃収入 × 12か月)÷(土地代 + 土地購入諸経費 + 建築費 + 建築諸経費)= 2.3%となっています。

0から土地を探して0から賃貸併用住宅を建てて、家が引き渡されるまでにかかる費用全部の合計と月々の家賃1年分からの表面利回りになります。

ちなみに構成は、自宅部分+1LDKが1戸+1Kが1戸になります。

家賃収入から、いろいろと手数料やら税金やらが引かれて、実質利回り(ネット利回り)は、もっと少なくなります。ちなみに我が家は、

実質利回り「2.0%」(賃貸部分46%)

になります。

かなり減りました。実質利回りは、年間の家賃収入から不動産会社の管理手数料・固定資産税・所得税を引いたものになります。さらに銀行へローン支払い利息を含めると、我が家の最終的な

実質利回り「1.7%」(賃貸部分46%)

になります。

※借入ローン金利や借入比率によって最後の実質利回りは変わってくるのでご参考までに
(ちなみに我が家のローン金利は、変動で0.95%になります。)

結局、家賃収入から税金やら手数料やらでケツの毛も毟られたあとに残るお金が実質利回り(純利益)になるかと思います。

例えば、上記の実質利回り1.7%で計算すると、土地から込み込みで、5000万円の賃貸併用住宅を建てた場合に手元に純粋な利益(ローンの元本も含め)として残るのは

年約85万円(注:我が家の利回りを例とした場合です。)

になります。

銀行の利息に比べれば凄く良いですが、投資とした考えた場合(空室リスクも考えると)は、結構少ないと感じるかと思います。

ただ、最後に上記の条件でシミュレーションすると

土地+建物(総延床面積が100㎡で自宅部分を54、賃貸部分を46)に必要な総額を5000万円として、そのうち頭金を500万で、借入金額は4500万とする。

ローンは、変動金利で年0.95%の住宅ローンで35年元利均等払い(ボーナス払い無し)とすると、月々の返済額は、125982円になります。

次に管理手数料や税金類を引いた月の収入は、83000円(実質利回り2.0%で計算)となり、最終的な実際の返済額は、

125982円 - 83000円 = 42982円(実際の月々の支払額)

になります。どうですか?計算するとより具体的にわかるかと思います。

建てた家の半分しか使えないですが、ローン支払い額から家賃収入を相殺すると月々の負担がかなり少なく感じると思います。(しかも住宅ローン控除もあるので、実際は、3万円以下になるかと思います。)

※あくまで我が家の利回りで計算した結果になりますので、条件によって変わってくるかと思いますので、ご注意ください。

しかし、35年間ずっと満室なのは現実的にあり得ないのと、経年劣化による家賃減少や金利上昇もあるので、リスクを含めた無理のない計画を考えるの1番大切ですね。☆彡

賃貸併用住宅で自宅を建てたので情報公開してみる

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